以物流为例，近年来，可以看到物流市场不断壮大。世界银行报告指出，在2006年至2012年期间，物流行业年增长率为24%。新兴的零售业、制造业销售和汽配制造业对物流的需求，吸引了一波又一波资金投入到物流行业，致使一些城市供过于求，如天津和成都。

然而，整个国家的物流仍供不应求。即使在国内生产总值增长率较低的情况下，也存在强有力的需求推动因素——电商，它可以进一步消耗掉生产过剩部分和运输燃料。然而，在竞争日益激烈的市场中，各个地区的物流行业不尽相同。现在更大更精密的仪器更讨喜，物流行业正在整合和升级中。

物流行业转型中

2004年，当新加坡物流基础设施供应巨头普洛斯（GLP）和它美国的分公司进入中国物流市场后，中国物流行业开始发展起来。2015年7月，普洛斯称要设立第二期中国物流基金，注资37亿美元。但现在，独特的因素塑造着中国的物流行业。

其中最主要是中国土地利用的动态变化。当地政府一直不愿在工业用地建设仓库，因为工厂和商业园区可以产生更多的税收。但这种情况在一些城市已经有所改变，例如，大连现试图利用它的深水港，试图借物流行业来减轻一直以来对制造业的依赖。

然而，中国的物流园区和公司自有仓库数量在增加，除了一些集中在同一地区，大部分由于当地土地利用模式的不同，存在广泛的区域性差异。

如物流用地稀少的广州，土地空置率为0.2%；去年刚启动新物流园区和“一带一路”发展项目的成都，土地空置率近42%；上海物流量占整个中国一半，土地空置率在10%以下。

在这样的情况下，电商推动了新一轮物流需求的增长。中国网购普及率达10.7%，超过了美国。在缺少商店的农村地区，消费者非常喜欢网购，而且几乎都在智能手机上购买。阿里巴巴宣布要进军农村地区，并计划在未来3到5年内，建立1000个县级配送中心。

电商市场的扩张是让物流行业壮大、战略定位更精准、基础设施更先进的推动力量之一。制造业的增长和第三方物流供应商的增加也推动了物流行业转型，但由于受土地制约，基础设施的放置问题、或哪里能找到需要扩大、更新现有基础设施的对象等成了主要问题。

投资启示

一些受土地制约的城市，已经促使行业向附近城市发展，如北京向附近的廊坊发展，广州向附近的佛山。类似的还有与上海毗邻的江苏省昆山市，它将物流视为主要行业来发展。过去5年共建成150万平方米仓库，空置率仅3.7%。

特殊的类别，如药品供应链和冷藏链潜力巨大，它们有很大的增值空间。随着中产阶级规模增大和财产的增长，随着中央政府鼓励投资私人医疗保健，制药领域前景明亮。从消费者那一方面看，越来越多人从超市购买食品，乳制品需求在增长，因此冷链仓库需求也跟着增长。

投资物流行业最大的挑战在于目前有针对性的资金比重不大。现在已经筹集了几十亿的中国物流基金，并致力于募集当地房产开发商的私人股本，因为该行业相对新兴，市场供不应求，大部分资金将用于当地开发商建设运输管道，快速利用土地。

一些主要的市场，如上海，可能需要保持较低土地空置率。不过在其他地区，供应管道可能会限制想提高土地租金的土地所有人定价，至少这一限制将持续到土地完全被利用。